REITs的報酬率分析
報酬率（Rates of Return）與殖利率（Yield Rate）的概念
所謂投資收益，是分析投資人將資本投資到金融商品後，獲得的收益與最初投資資本之間的關係，而投資報酬率即是評估期望收益狀況的比率。投資報酬主要來自於資本利得（Capital Gain）及股利所得（Dividend Gain）之加總。資本利得率主要為購買金融商品後，商品本身價值變化與購買成本之投資報酬，而股利所得率則是在擁有金融商品期間，所獲得商品本身所產生的配息率。一般而言，股利所得會為正數或0，而資本利得則正數或負數皆可能發生。
假設張三於2003年12月31日以10萬美元購買一檔REIT，成交價格為每股20美元，則張三將擁有此檔REIT共5000股。
若此檔REIT於2004年每季配息為每股1美元，且張三於2004年12月31日以每股25美元全數賣出，則資本利得為(25-20)*5000=25000美元，股利所得為1*4*5000=20000美元，總投資報酬率為（25000+20000）/100000=45%。
若張三於2004年12月31日將此檔REIT以每股15美元全數賣出，在同樣2004年每季配息為每股1美元的情況下，則資本利得為（15-20）*5000= -25000美元，股利所得為1*4*5000=20000美元，總投資報酬率為（-25000+20000）/100000= -5%。
上述的例子是在張三為積極型投資人的假設前提下，投資期間較短，所追求的主要報酬來自於REIT股價本身的變動。因此對積極型投資人而言，進場與出場的時機相當重要，對於市場訊息亦需具備高度的敏感性。
若為一較保守型的投資人而言，長期投資的報酬率才是他的主要目標，短期股價波動的市場訊息對此類型投資人影響不大，則此類型投資人可以著重於殖利率的變化。所謂殖利率，為股利所得與購買成本的比率。因此，股利所得以及預期股利成長率對此類型的投資人有較大的影響。
持續上述例子，若李四同樣於2003年12月31日以10萬美元購買一檔REIT，成交價格為每股20美元，則李四亦擁有此檔REIT共5000股。在同樣2004年此REIT每季配息每股1美元的情況下，股利所得為1*4*5000=20000美元，則2004年李四的投資殖利率為20000/100000=20%。
由於李四為長期投資者，不打算在短時間賣掉此檔REIT，因此，接下來的股利成長率預期就相當重要了。若根據過去幾年此檔REIT的配息狀況，李四預期2005年的股利成長率為20%，即此檔REIT於2005年每季配息每股1.2美元，則預期股利所得將為1.2*4*5000=24000美元，則李四的預期投資殖利率為24000/100000=24%。
相反的，若李四預期2005年的股利成長率為 -20%，即此檔REIT於2005年每季配息每股0.8美元，則預期股利所得將為0.8*4*5000=16000美元，則李四的預期投資殖利率為16000/100000=16%。
儘管預期投資殖利率亦會有所波動，但是若當時市場殖利率處於相對低檔時，對李四而言，REIT將是一個不錯的投資商品。
美國市場權益型、抵押型及混合型REITs之總報酬分析（包括股價報酬及股息報酬）
從過去歷史來看，將權益型、抵押型及混合型放在同一基準點（基期＝100）來分析，至2004年止，權益型REITs在總報酬率的表現最為亮麗，較基期（1972年）成長了63倍，其次為混合型REITs的16倍，再其次為抵押型REITs的11倍。
（本文摘錄自高寶書版公司出版的《REITs不動產投資信託》） |
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