輕鬆搞懂房地產投資
房地產投資通常是長期投資，如果選擇了一個逐漸凋零的城市，揹這個殼會沈重得讓人難以承受。
其次，交通便利是房地產位置的重要考量。捷運站附近、快速道路交流道鄰近社區等都是容易出租與轉售的點，所以，只要政府公布捷運站或交流道的設置地點，附近區域會先漲一波，然後靜待建設期間的黑暗期，快完工前再漲第二波，等到完工後則視當地人潮是否因而增加而決定是否漲第三波。
交通便利是好位置的必要條件卻不是充分條件，還必須其他生活機能來補充，例如，附近的商業活動是否熱絡、商圈是否有發展潛力、附近是否有大學且學校招生熱絡、生活品質是否特優等。
最後要考量類似商品的供給量。台灣許多建商自二○○四年到二○○五年一窩蜂地推出所謂的精品套房、豪華套房，原本目標對準未婚或不婚的高所得單身貴族。但當所有建商都推出各種十坪到二十坪的個人式住宅時，就必須考量市場是否有那麼多有能力住小豪宅的單身貴族，如果需求量有限，購置後的出租率與轉售價格都會受到影響。
投資房地產最後一項能力是藝術品味，我有一位朋友特別擅長於此，一間不起眼的巷間老公寓，在他巧手改裝後，整個房子從門口到室內都充滿生機與令人驚豔的生命力，每回都能讓他經手的房子高價轉售出去。這種獨到的品味眼光需要美感的訓練，才能在房子破爛而價低時看到房子的潛力，並用很少的預算就改變整個房子給人第一眼的印象，轉而提高整個房子的質感。
如果你擁有這項才能，我會勸你不要隨便糟蹋，如果再培養觀察經濟趨勢的眼光與選擇區位的能力，投資房地產其實反而可以帶給你生活極大的樂趣。
當然，除了直接買賣房地產並依靠其中的差價獲利，如果有足夠的閒錢，房地產對即將退休或正值壯年者，是資產配置中不錯的選項。
只要經濟成長、國民所得成長，租金所得通常都同步調高，所以租金所得做為退休後的固定生活資金來源是不錯的安排，是對抗通貨膨脹最好工具。但購買時機及是否位於出租的好區位影響重大。如果是為了退休生活而購買的房地產，最好不要太早購買，否則房子的折舊與內部的維修會讓退休後的生活憑添煩惱，最好是在退休前十年間選擇房價最低、租金率最高的時刻進場，買進最易出租的房產，是比較有保障的做法。
最後一定要談一談歐美市場已火紅，台灣剛引進沒多久的REITs（Real Estate Investment Trusts：不動產投資信託基金），這是以房地產為標的的證券基金，是很適合保守、穩健、風險承受力較低的投資工具。
REITs是將不動產分割成一定數量單位的受益證券，每一位投資者等於擁有一部分的不動產，不過，這些不動產原則上不處分獲益，投資者主要賺取的就是出租收益，但若不動產價格上漲時，REITs的價格通常也會反映。
這種投資工具的好處在於沒有變現性差的缺點，急需現金時，可以像賣股票一樣在市場上把受益證券賣掉，又可以享有房地產抗通膨的好處，且能享有固定收益，而且與股票、債券的風險關聯度很低，從資產風險分散的角度是很不錯的安排。
缺點是獲利率通常不高，尤其扣除手續費、管理費成本，實際能取得的收益率通常不如租金率。
不過，同樣是REITs仍要仔細選擇，重點在每一項REITs商品所投資的房地產內容與品質。
最好不要選擇只投資一棟房地產的REITs商品，這會讓投資者的風險增加，萬一這棟房地產發生任何天災、人禍或經濟活動變化而降低出租率的危機時，投資者立刻承受全部風險，因此一個REITs商品如果包含三到四棟房地產可以減少風險。
其次這些房地產可能是購物中心、辦公大樓、公寓、倉儲、飯店、量販賣場或集合式住宅，每一類產品的獲利率與穩定性不同，一般而言以企業機構進駐率高的商業大樓最佳，因為一般企業進駐一棟大樓通常簽約期很長，且續約的機率很高，讓租金收益可以維持穩定。如果房地產標地為廠房或住宅大樓，則出租的變動性提高，收益也會變得不穩定。
當然購買REITs也有時機考量，與購買房地產的時機考量標準非常類似。總之，在大家都悲觀的時候進入市場，就是你可以在很長一段時間放心的關鍵決定。（本文摘錄自高寶書版公司出版的《理財起床號》） |
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